Artículo firmado por nuestra compañera Antonia Ramallo.
COMENTARIOS A LA LEY 4/2013, DE 4 DE JUNIO, DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS POR LA CUAL SE REFORMA PARCIALMENTE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
1.- OBJETIVOS DE LA NUEVA LEY
El pasado 6 de junio de 2013 entró en vigor la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuyo objetivo es promover y flexibilizar el mercado del alquiler de viviendas, debido al débil mercado de alquiler existente en España, y como dice la nueva Ley “para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de viviendas en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio”.
Para conseguir este objetivo:
1. Se refuerza la autonomía, la libertad de las partes, dando prioridad a su voluntad en la redacción de los contratos en el marco de lo establecido en el Título II de la Ley. Por ello, ahora cobra vital importancia el contenido del contrato y sus pactos.
2. Se dota de una mayor seguridad al tráfico jurídico inmobiliario, se establece que :
A. Los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no pueden surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho. y
B. El tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria no puede resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.
3. Se actúa en situaciones de intrusismo y competencia desleal que van en contra de la calidad de los destinos turísticos. Se refiere el legislador al aumento significativo del uso de alojamientos privados para el turismo. Se pretende frenar estos usos, excluyendo del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos los contratos que tengan por objeto la cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda amueblada comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa.
Para ello , en la Ley se excluye el denominado arrendamiento de temporada, para uso distinto de vivienda, pues no representa otra cosa esa cesión temporal, al que le resultará de aplicación el régimen específico derivado de la normativa sectorial —normativa autonómica— si la hubiera; y de no existir ésta, lo previsto en el Código Civil.
4. Deberá tenerse en cuenta que con esta nueva Ley, son ya cuatro los textos legales que aplicaremos a los arrendamientos de vivienda en función de la fecha de celebración del contrato para aplicar una u otra normativa:
A. El Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,
B. El Real Decreto Ley 2/1985, la propia LAU 29/1994 antes de la reforma y
C. La LAU 29/1994 ahora reformada por la Ley 4/2013, de 4 de junio.
2.- MODIFICACIONES MAS IMPORTANTES.
Se han introducido varias las modificaciones en la actual Ley de Arrendamientos Urbanos ley 29/1994 de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos, pero consideramos oportuno destacar las más importantes, y que son las siguientes:
1.- La duración mínima del arrendamiento se reduce de 5 a 3 años. La prórroga obligatoria se reduce de 5 a 3 años, mientras que la prórroga tácita pasa de 3 a 1 año.
· La duración del arrendamiento se podrá pactar libremente por las partes.
· Ahora bien, si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de la prórroga, su voluntad de no renovarlo.
· Además del período mínimo de duración, también se modifica la prórroga tácita, que pasa de tres a un año. Así, si llegada la fecha del vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo tres años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante un año más.
2.- Recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente.
· Si una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanentepara sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, no procederá la prórroga obligatoria del contrato.
· Esta comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda. El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo, si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
3.- Desistimiento del inquilino del contrato.
· El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
· Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Siendo que los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
4.- Actualización de la renta según criterio de los contratantes.
· Las partes podrán pactar libremente el valor de actualización de la renta. Solo en defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios del consumo.
· La renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
5.- Fianza
La fianza, a través de la reforma, pasa a no estar sujeta a actualización durante los tres primeros años de contrato, mientras que anteriormente a ésta, no se podía actualizar hasta el quinto año.
6.- Realizacion de obras por el inquilino.
· Anteriormente a la reforma, el inquilino podía realizar obras para adaptar la vivienda a minusválidos, ahora se permite que el inquilino pueda realizar, además, obras de adaptación a la vivienda para mayores de setenta años. No obstante, se añade que en ningún caso el inquilino podrá realizar obras afecten a elementos o servicios comunes del edificio o provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad. Una vez termine el arriendo, el arrendatario está obligado a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.
· Para la realización de las demás obras necesita del consentimiento del arrendador y por escrito. Si se realizan las obras sin tal consentimiento, el arrendador además de resolver el contrato, puede exigir al arrendatario que reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que, en ninguno de los dos casos, aquél pueda reclamar indemnización alguna.
7.- Derecho de adquisición preferente.
· Se posibilita con la reforma que las partes puedan pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente ante la eventual enajenación de la vivienda arrendada.
· En tales casos, el arrendador deberá comunicar al arrendatario con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización de la venta —de forma que se puede pactar otro plazo, observando ese mínimo—, su intención de enajenar la vivienda. Con la anterior regulación, tal pacto de renuncia sólo era válido en contratos cuya duración pactada fuera superior a cinco años.
8.- Elevación de renta por mejoras.
Simplemente se procede, como sucede en otros preceptos de la Ley, a un mero cambio numérico; se sustituyeo el plazo de duración de cinco años por tres años.
9.- Gastos generales y servicios individuales.
Al igual que sucede con el supuesto anterior, de nuevo el legislador realiza un cambio en la redacción del precepto consiste en sustituir cinco años por tres años.
10.- Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
Con la actual redacción del artículo 15 se zanja la polémica acerca de cuál es la posición del cónyuge del arrendatario en caso de atribución a éste del uso de la vivienda en los casos de separación, nulidad o divorcio, pues se dispone ahora de forma expresa que el cónyuge a quien se ha atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.
11.- Muerte del arrendatario.
Se realiza una modificación numérica, pues donde se establecía la duración de cinco años, ahora se sustituye por tres años.
12.-Renta y reformas vivienda.
· Como importante novedad en relación con la renta, se establece que se pueda pactar en los contratos de arrendamiento que durante un plazo determinado (parte o la totalidad de duración del contrato)la obligación de pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactados.
· Al final del arrendamiento el arrendatario no podrá pedir ninguna compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble.
· De todas formas, si el arrendatario no realiza las obras o las hace en términos y condiciones distintos de los pactados, incumpliendo con ello el contrato, podrá el arrendador optar por la resolución del contrato, exigir al arrendatario que reponga las cosas al estado en que estaban sin derecho a indeminzación por el arrendatario o por resolver el contrato.
13.- Venta de la vivienda arrendada.
· Si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la venta, el contrato de arrendamiento continuará siendo el comprador el nuevo arrendador.
· Si el arrendamiento no se encuentra inscrito, el nuevo arrendador puede exigir la finalización del arrendamiento y el inquilino tendrá derecho a permanecer un máximo de tres meses durante los cuales pagará la renta y a ser resarcido por los daños y perjuicios sufridos.
14.- Creación de un Registro Público de inquilinos morosos.
La nueva reforma acuerda la creación de un Registro Público de sentencias firmes de impagos. Dicho registro obedece a la finalidad de ofrecer a los arrendadores información sobre inquilinos que han resultado morosos en anteriores arrendamientos y han sido condenados por sentencia firme en un procedimiento de desahucios.
15.- Agilización del procedimiento de desahucio por el impago de la renta.
· Se añade un nuevo apartado en el artículo 27 de la Ley, y se modifican diversos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de agilizar el procedimiento de desahucio.
· El procedimiento de deshaucio por impago de renta podrá llevarse a cabo mediante dos procedimientos:
A) Procedimiento extrajudicial.
Se prevé un procedimiento de actuación para los casos de impago de rentas con el objeto de reducir la intervención judicial, siempre que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Si se pacta en el contrato, el impago de la renta puede conllevar la resolución del arrendamiento mediante un simple requerimiento previo notarial o judicial, sin tener que obtener una sentencia. Una vez se cancele la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, se podrá optar a llevar a cabo la ejecución para recuperar el inmueble.
B) Procedimiento judicial
Con la reforma se crea un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renda que se debe. Si el inquilino no atiende al requerimiento de pago o no comparece para oponerse al mismo o bien allanarse, se dictará decreto dando por terminado el juicio tras el cual se producirá el lanzamiento.
16.- Entrada en vigor y régimen transitorio
· La ley entró en vigor el 6 de junio de 2013.
· Los contratos anteriores a esta fecha continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, es decir, la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre (sin las modificaciones de la Ley4/2013 de 4 de junio que ahora comentamos).
· No obstante, cuando las partes lo acuerden, y no resulte contrario a las previsiones preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en la nueva Ley.
17.- Registro de la Propiedad
En el plazo de 6 meses se adaptará la regulación contenida en el Real Decreto 297/1996, de 23 de Febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento urbanos, a las previsiones de la misma, en especial en ,lo concerniente a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables.